#74 Un hogar en las nubes

Up es una de mis películas favoritas. En poco más de un minuto, sus guionistas fueron capaces de contar la vida entera de una pareja y hacernos llorar a muchos con la muerte de ella, la mujer de un personaje tierno, pero gruñón, que se encargará de defender su casa de las garras de los especuladores inmobiliarios hasta lo imposible, llevándosela por las nubes al destino soñado de su amada: el salto del Ángel, en Canayma, Venezuela. Un filme de dibujos animados, de la factoría Pixar, que, sin embargo, es tan bueno que se hizo merecedor de dos Premios Óscar. La película bien podría ilustrar el endemoniado estado del acceso a la vivienda en España.

Con los precios disparados, tanto para la compra como para el alquiler, el elemento básico para la creación de un hogar quizás habrá que buscarlo por las nubes si los que tienen la responsabilidad de atender las necesidades básicas de la población no cambian su torpe rumbo. Decisiones tan importantes como la emancipación, la construcción de una familia o la simple necesidad de disponer de un sitio digno en el que descansar, crecer, amar y ser amados, se encuentran en el limbo para millones de ciudadanos residentes en España.

El Banco de España, en su informe sobre la vivienda de 2024, documenta la evidencia: la demanda no para de crecer y se sitúa en niveles similares a los del boom inmobiliario que precedió a la crisis de 2008. Si miran bien el primer gráfico que les presento, entenderán una de las causas del disparatado crecimiento de los precios: no se hacen casas suficientes para atender las necesidades de la población.

En la locura inmobiliaria de comienzos del siglo XXI, los precios, como supimos tras la debacle de un sistema financiero que otorgaba hipotecas por el 120% del valor de compra de las viviendas, crecían por la ansiedad que transmitía el sistema. Se compraban casas para especular, esperando que en pocos meses se pudieran vender multiplicando las ganancias. El que no lo hacía, era el tonto del grupo de amigos. Se vendían casi un millón de viviendas al año, más de la mitad de ellas nuevas, construyéndose a un ritmo de 800 mil anuales. Una barbaridad que se llevó por delante a miles de inversores y que obligó al rescate bancario en nuestro país, y también en buena parte del mundo.

Ahora, sin embargo, casi la totalidad de las casas disponibles en el mercado son de segunda mano. Por más promesas que escuchen de políticos de todo signo, en cualquier región, y del Gobierno de España, la realidad es tozuda: no se construye al ritmo necesario para atender la demanda.

El Observatorio de la Fundación Laboral de la Construcción mide el clima del sector mediante un indicador, el ICC, Índice del Clima de la Construcción, que se calcula basándose en los contratos confirmados y las expectativas de contratación. Tras la profunda depresión por el COVID, el fenómeno de pelota hundida no ha dado grandes alegrías en lo que se refiere a la construcción de viviendas. El indicador, que cayó al -25,8 % en 2020, sigue en negativo. Y con tendencia a seguir bajando.

Resulta evidente que así no hay manera de que el acceso a un bien básico como la vivienda pueda garantizarse de manera digna. Los precios suben. Pero todo es susceptible de empeorar. Todavía, en términos reales, no hemos superado el nivel de 2007, el del máximo apogeo de la especulación del ladrillo. Lo peor, parece, está por llegar.

El Banco de España y diversas fuentes nos indican que, en gran medida, la demanda de viviendas viene impulsada por los extranjeros, por la migración. Pero ¡cuidado con dejar llevarse por los que le echan la culpa de todo a la inmigración! Sin su aportación, no estarían creciendo ni el PIB ni el empleo. Sus cifras, de las que presumen las fuentes oficiales, no serían posibles sin la contribución de ciudadanos de fuera de la UE. En 2022, el primer año de recuperación tras la pandemia, el empleo creció un 3 %. Los trabajadores procedentes de países no-UE, principalmente de América Latina, aportaron el 2,2%, mientras que el empleo entre los residentes nacionales sigue estancado en niveles prepandemia.

Naturalmente, la ingente llegada de extranjeros tiene un impacto en la demanda de viviendas, sin que la oferta atienda a un hecho que ya no puede resultar inesperado. De sobra es conocido que la ratio de población de ciudadanos nacionales decrece, con una pirámide poblacional invertida, en la que cada vez hay más jubilados y menos contribuyentes al sistema público de pensiones. Los inmigrantes resultan, sencillamente, imprescindibles para aminorar los desequilibrios poblacionales.

Conviene, en este punto, preguntarse qué está sucediendo, desde diferentes ángulos, para que podamos entender cómo es posible que, habiendo una demanda evidente, el mercado sea incapaz de crear más viviendas. Cuando no hacían tanta falta, cuando el motor del ladrillo era la especulación, se construían 800 mil viviendas al año. ¿Qué ha sucedido para que ahora no se llegue ni a 100 mil?

La construcción de nuevas viviendas está estancada desde 2015 y el suelo disponible para construir no crece: desde la crisis de 2008 se mantiene estable, del orden de veinte millones de metros cuadrados al año. Y lo que es peor, la oferta de viviendas protegidas, asequibles, que permitió durante años una rápida emancipación de los jóvenes, no para de caer. ¿Factores políticos? ¿Incompetencia de los responsables de la vivienda, sean de la administración local o de la nacional? ¿Deterioro del sector de la construcción, que dificulte la promoción pública y privada?

Los primeros gobiernos de nuestra democracia, con su mapa de gobiernos autonómicos correspondiente, no parecían hacer mal las cosas. Con una oferta anual por encima de las 200 mil viviendas, de las cuales aproximadamente la mitad eran de protección oficial, la vivienda no era la mayor de las preocupaciones de los españoles. Sin importar la condición social, conseguir un hogar propio no era una alocada aventura. Recuerdo que en aquellos tiempos se decía una frase: “de todo se sale”, animando a los jóvenes que iniciábamos la andadura profesional y personal a embarcarnos en hipotecas que, aunque resulte increíble, tenían tipos de interés de dos dígitos.

El ladrillo y la especulación han sido siempre una tentación irresistible para los diferentes gobiernos. La combinación de calificación de suelos —en manos de los políticos— y crédito —muchas veces en manos de las cajas de ahorro, a su vez en manos de políticos—, calentaron el mercado hasta hacerlo estrellarse. En ese viaje, la vivienda de protección oficial se fue quedando como una excepción, como si a ninguno de los gobernantes les preocupasen las necesidades de sus ciudadanos y los movimientos poblacionales. Sin importar el color político dominante, la oferta de la llamada vivienda social es casi despreciable desde el final de la crisis de 2008. En las épocas actuales, en las que con cada tambor anunciando unas elecciones todos los candidatos se lanzan a decir cifras —a cuál mayor— de unas inexistentes viviendas sociales, el resultado práctico es deprimente.

La disfuncionalidad entre la creación neta de hogares y las viviendas iniciadas se agudiza de forma brutal desde el final de la pandemia, sin que ninguno de los responsables públicos del sector sea capaz de reaccionar.

El stock de viviendas generado durante la fase expansiva del boom inmobiliario ha venido amortiguando la realidad. Desde el fin de la pandemia, el problema ha saltado por los aires. Durante el período de mayor llegada de extranjeros inmigrantes (2021-2024), el déficit entre nuevos hogares (600.000) y las viviendas terminadas —275.000 privadas, 28.000 sociales— deja un déficit de 300.000 viviendas anuales.

El problema en los grandes centros productivos nacionales, Madrid y Barcelona, es todavía mayor. Los datos de viviendas en la costa y zonas vacacionales enmascaran una realidad todavía más preocupante en estos grandes centros. Se calcula que, en 2025, el déficit de viviendas en la Comunidad de Madrid asciende a unas 360.000. Y, si la dinámica poblacional y migratoria no cambia, esa cifra se repetirá año a año, acumulando un déficit que puede resultar insoportable.

Si no hay viviendas para comprar, ¿qué sucede con el alquiler? Nuestro país es, de entre los 27 de la UE, el de mayor porcentaje de viviendas en propiedad,  casi un 80 % de los hogares. Pero eso no impide que pudiese ser una opción, sobre todo para economías modestas, motivadas, principalmente, por la precariedad salarial. Sin embargo, la evolución de los precios de alquiler tampoco aporta buenas noticias, haciendo que, en su conjunto, el esfuerzo de acceso a la primera vivienda consuma cerca del 50 % de la renta neta en regiones como Madrid o Cataluña.

Factores como la regulación excesiva, incluyendo la intervención sobre los precios, medidas muy permisivas en el fenómeno de la ocupación, o amenazas genéricas a los inversores, no favorecen precisamente la confianza de los propietarios de viviendas para ponerlas en alquiler. Además, la rentabilidad media del alquiler no para de caer, situándose en 2025 por debajo del 3 %.

Hay otros factores que están afectando al problema genérico de la falta de oferta. En el lado de la producción, los costes de materiales de construcción crecen a un ritmo superior al 10% anual. Algunos materiales, como el cemento, el acero o los sistemas eléctricos, crecen a un ritmo superior al 40% anual. Para completar el pesimismo, las amenazas arancelarias de Trump pintan un horizonte realmente negro.

El  mercado laboral comienza a ser otro serio factor de preocupación a tener en cuenta. Apenas existe relevo generacional; algunas disciplinas, como encofradores, operarios de grúas, albañiles, electricistas o montadores de estructuras, no tienen empleados suficientes para los niveles de construcción actual; el envejecimiento de la plantilla en la construcción amenaza con crear un vacío que impida el relanzamiento necesario para atender la demanda: solo un 10% de los empleados del sector de la construcción tienen menos de 35 años y en 2030 el 22% de la población hoy ocupada se habrá jubilado.

Para terminar de perfilar el disparate actual, es preciso hablar de un factor menos conocido, pero que quizás resulte determinante: las dudas sobre la potencia eléctrica disponible para atender la demanda. Según la Asociación de Empresas de Energía Eléctrica (AELEC), el 83,4% de los nodos de la red eléctrica nacional están saturados. En la región madrileña, la capacidad instalada es de 459 megavatios. La demanda eléctrica de los consumidores madrileños tira de la red interconectada con los centros productivos repartidos por todo el territorio. Para atender la demanda generada por 360.000 viviendas, serían necesarios 1.750 megavatios de potencia adicionales, aproximadamente un 3% de la potencia total instalada en España. La falta de inversión en la red eléctrica, puesta en evidencia recientemente con el apagón sufrido en todo el territorio nacional y el sur de Francia, puede comprometer la promesa de acelerar el mercado de la construcción de nuevas viviendas. Otros proyectos, como la creciente necesidad de centros de proceso de datos generada por el boom de la Inteligencia Artificial, añadirán nuevas necesidades de potencia y retos para Red Eléctrica (REDESA)

Como conclusión, podría decirse que, sin una excepcional política de inversión que garantice la confiabilidad y disponibilidad del sistema eléctrico, sin un esfuerzo para poner a disposición suelo público, asequible y bien planificado, sin un plan de ajuste del mercado laboral en el sector de la construcción, que incluya la formación de nuevos profesionales, y sin el apoyo público para hacer viables las inversiones del sector privado, tanto para la promoción de viviendas como para el alquiler, el problema de la vivienda no tendrá solución. Y todo ello, en un país sin presupuestos y con una dinámica endiablada y sin freno de enfrentamiento entre administraciones.

La próxima vez que escuche a algún político prometiendo cientos de miles de viviendas, como si las fuese a construir él, miraré al cielo. Puede que estén en las nubes, colgando de los globos que el protagonista de Up empleó para viajar con su casa a cuestas.